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カテゴリー: ファクタリング

大家さんにおすすめ!マンションの管理費や家賃をファクタリングする方法を紹介!

マンション管理、不動産管理をしている人は、専業大家さんだけではなく、会社員などをしながらマンション経営している人などたくさんいます。

マンション管理は難しく、突然の事故や部分的な家事、台風などの災害で修理やリフォームが必要になることがあります。

急な資金調達が求められ、融資を待っていては間に合わない緊急案件の際、どのようにしてお金の工面をすればよいのでしょうか?

その際におすすめできるのが、マンションの家賃・管理費をファクタリングする手法です。不動産は安定した定期収入であり、それをファクタリングすることは理に適っています。

今回はその流れについて解説します。

マンション管理費のファクタリングとは?

マンション経営をしている人(大家さん)が資金調達する場合、そのマンションを担保に入れて融資を受けるケースが多いはずです。事業用のマンションを担保に入れてもそこまでのリスクはありません。自分が住んでいるわけでもないならば、担保価値がなくなる事態になれば、イコールマンション経営事業終了でどちらにせよ終わりだからです。

しかし、融資の場合には審査に時間がかかります。急な修理やリフォームなど突発的自体が起きた場合、マンション管理費を含めた諸費用をファクタリングで調達できます。

マンション経営をしていると、定期的に店子(入居者)の方から家賃が振り込まれます。

  • 毎月の家賃
  • 毎月の管理費・共益費・敷金(入居時のみ)
  • 仲介手数料(礼金)

ファクタリングは債権者が債務者への売掛金を売却しますが、マンションの大家さんの場合、毎月入居者から振り込まれる家賃や管理費、および入居時の敷金や礼金をファクタリングできます。

家賃10万円、毎月25日払いのマンションのある部屋の場合、

「月末締め翌月25日払い、入金額10万円の売掛金」とみなせます。翌月の家賃収入が、将来回収する売掛金とみなせるのです。このマンション家賃や管理費のファクタリングを「家賃収入ファクタリング」と呼ぶこともあります。

したがって、家賃収入ファクタリングの場合、債権者は大家さん、債務者は入居者、売掛金は毎月の家賃や管理費、共益費となります。

マンション管理費ファクタリング(家賃収入ファクタリング)の方法

マンションの家賃や管理費もファクタリング対象になることを理解していただいたうえで、「家賃収入ファクタリング」の方法、流れについて解説します。

基本的に2社間ファクタリング

管理費を含む家賃収入ファクタリングは、基本的に2社間ファクタリングの枠組みになります。債務者である入居者の同意は不要であり、大家さん(債権者)とファクタリング会社の2者で契約します。

家賃支払い日までに「次の家賃・管理費」を買い取り、支払日に大家さんからファクタリング会社に家賃等を入金する仕組みです。

手数料は2社間ファクタリングの中ではやや低め10%~20%

家賃収入ファクタリングの手数料は、2社間ファクタリングの相場の中ではやや低めになっています。入居者が家賃支払いを遅延しない確率を考えて、このような手数料率になっています。

手数料率は所有しているマンションの立地や入居者の属性なども考慮されます。好立地で家賃が高く、常に満室、入居者に公務員や有名企業会社員の多いマンションならば、支払日に家賃を振り込んでくれる可能性が高いので、手数料率は下がります。

逆に不人気物件、古くてよくわからない入居者がいる、空室率が高い物件は、期日に家賃回収できない可能性があるので手数料率は高くなります。「夜逃げ」する入居者もいるかもしれず、ファクタリング会社はリスクヘッジを考えます。

管理費を含めた家賃収入ファクタリングに必要な書類

通常のファクタリングでは、取引先(債務者)への請求書によって売掛金を証明しますが、マンションの大家さんが入居者に対して毎月請求書を出すことはまずありません。

そこで、このケースでは以下の書類がファクタリングにあたり必要になります。

  • 土地・建物の不動産登記簿謄本・評価証明書
  • 入居者との賃貸借契約書
  • 家賃収入入金を証明できる通帳コピーなど

大家さんが持っている物件が確かにその人のものであり、何名入居者がいて、家賃はいくらで、確かに支払日に入金があることを確認します。これによって、債権者が債務者に請求書を発行していることの代わりになります。また、手数料率算出の際の、マンション価値の判定材料にもなります。

ファクタリングですので、通常のファクタリングの必要な書類(請求書除く)も準備します。

  • 身分証明書:本人であることを確認できるもの。免許証やマイナンバーカード
  • 商業登記簿謄本:法人のみ
  • 印鑑証明書
  • 決算内容確認書類:決算書or確定申告書2期分
  • 通帳などの入金確認書類:入居者からの支払い以外にも光熱費等の支払い振りも確認
  • 納税証明書:法人税などの納税証明書。会社によっては必要になることも

基本的に通常の2社間ファクタリングと同じですが、請求書に代わって「マンションの登記簿謄本や評価証明書」「入居者との契約書(家賃や管理費を確認できる)」「家賃や管理費の支払いが確認できる通帳」を用意すればOKです。

2社間ファクタリングですので、売掛先(この場合は入居者)とのファクタリングについての同意書などは不要です。

マンション管理費をファクタリングするメリットとデメリット

マンション管理費など家賃収入ファクタリングするメリットとデメリットについても押さえておきましょう。

マンション管理費や家賃をファクタリングするメリット

まずメリットについて考えます。

迅速な資金調達が可能

マンションを担保にした融資よりもはるかに速いスピードで資金調達できます。数部屋の修理やリフォームであれば、わざわざ融資を受けず、1回のファクタリングで希望額を調達可能です。

数日で資金調達でき、かつ信用情報に残らないファクタリングは、こうしたケースでおすすめできるものです。

家賃滞納リスクに対応できる

通常のファクタリングでも、支払日に入金が怪しい取引先について、請求書を買い取ってもらうことで、完全な貸し倒れを防ぐメリットがあります、手数料を引かれるものの1円も回収できないのとは大違いです。

回収できないリスクをファクタリング会社に移行することもこれによって可能になります。ただし、償還請求権のないファクタリング契約であることは確認しておいてください。

償還請求権付きの契約をしてしまうと、家賃を回収できなかった(滞納された、夜逃げされた)場合、その分は大家さん自身がファクタリング会社に支払うことになってしまいます。

ファクタリング審査に通りやすい

通常のファクタリングの場合、請求書通りに支払ってくれるかどうかは、売掛先の経営状態に左右されます。入金は売掛先の経理が振り込み処理をしないとできません。

しかしマンション家賃や管理費は、ほとんど収納代行会社やマンション管理会社を介して、自動的に毎月分の家賃が引き落としになります。入居者が大家さんに家賃手帳を持って現金で支払う、自分で期日に振り込むということは非常に少なくなり、支払い忘れるケースも少なくなりました。

したがって回収漏れ、貸し倒れリスクが低いので、ファクタリングの審査に通りやすくなっています。

複数月の家賃や管理費もファクタリング可能

翌月の家賃だけでなく、2か月、3か月先の家賃についてもファクタリングできます。ただし、入居者が出ている可能性もありますので、掛け目(買取率)が下がる可能性もあります。

マンション管理費や家賃をファクタリングするデメリット

一方でデメリットについても確認しておきましょう。

家賃の値上げは難しい

通常のファクタリングであれば、今月がんばって売り上げを増やして・・、と経営努力で請求書の金額を大きくできますが、家賃や管理費の金額は契約時に決まっていて、更新を待たないと増額できません。

また、マンションの部屋数は決まっているで、ファクタリングできる金額にも上限があります。10部屋、家賃7万円のマンションの場合、最大でも70万円であり、【70万円-手数料】以上のファクタリングはできません。

3社間ファクタリングが難しい

家賃収入ファクタリングは2社間ファクタリングであると書きました。ファクタリング手数料は3社間ファクタリングの方が安いのですが、実際にはきわめて難しい契約になります。

3社間ファクタリングを行うためには、入居者全員からの同意が不可欠です。1部屋だけとかは無理で全員です。当然、そんな契約のお願いをすれば「大家さんはお金に困っていてこの物件危険だ。何のための管理費か?」と思われてしまいます。

手続き的にも難しく、現実的ではなく、どうしても手数料が割高な2社間ファクタリングになります。

家賃や管理費などをファクタリングする場合No.1ファクタリングがおすすめ

家賃収入ファクタリングは大家さんのマンション経営をさらに安定させる資金調達方法です。入居者はファクタリングの事実を知らない2社間ファクタリングなので、安心して利用できます。

「株式会社No.1」も大家さん向けの家賃や管理費の買い取りを行っています。低い手数料や迅速な現金化に定評があり、利用者の方には高い評価をいただいています。

マンション経営をしている大家さんを全力サポートいたします。困ったことがあればぜひ相談してください。

入居率や物件の年数なども加点的に評価し、急な資金需要にも問題なく対応できるようしっかりみなさまの需要に向き合います。

ぜひ一度お問い合わせください。

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