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【不動産業必見】ファクタリングのメリットと活用事例を紹介|不動産業の資金調達ならファクタリング

色々ある業種の中でも、不動産業は特にファクタリングと相性の良い業種です。
これは、不動産業の所有する売掛金が優良であるためです。
また、不動産業の資金繰りの特徴からも、ファクタリングとの相性が良いといえます。
この記事では、不動産業の資金繰りの特徴から、不動産業とファクタリングの相性・メリット・デメリットなどを解説します。
具体的な活用事例も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産業の資金繰りの特徴

まず、不動産業の資金繰りの特徴からみていきましょう。
一口に不動産業といっても、ビジネスの形態は主に以下の2つに分かれます。

  • 不動産賃貸業:不動産を事業者や一般個人に貸すことで賃料収入を得るもの
  • 不動産管理業:不動産の仲介や管理によって収益を得るもの

どちらの場合も、不動産業は基本的に資金繰りしやすい業種です。
その大きな理由は、回収サイト※が短めであること、そして資金調達環境が良いことにあります。

※代金を回収するまでの期間

不動産業の回収サイト

不動産業の回収サイトは、他の業種に比べて短いとされます。
このことは、他の業種と不動産業の回収サイトを比較すると明らかです。
令和元年の中小企業実態基本調査から、建設業の回収サイトをみてみましょう。

業 態 売上債権回転月数
建設業 1.32
製造業 2.09
情報通信業 1.78
運輸業、郵便業 1.53
卸売業 1.83
小売業 0.83
不動産業、物品賃貸業 1.11
学術研究、専門・技術サービス業 1.26
宿泊業、飲食サービス業 0.25
生活関連サービス業、娯楽業 0.34
平均 1.23

売上債権回転月数とは、売上債権が発生してから、全額回収するまでにかかる月数を意味します。
全業種平均の売上債権回転月数は1.23ヶ月であるのに対し、不動産業は1.11ヶ月と平均より短いです。
不動産賃貸業で考えた場合、入居者から1ヶ月ごとに賃料を受け取るのが普通ですから、これをみても不動産業の回収サイトがおおむね1ヶ月程度になることが分かります。
約1ヶ月で売掛金を回収できれば現金がスムーズに入ってくるため、資金繰りは比較的ラクといえます。

資金調達環境が良い

不動産業が取り扱うのは不動産です。
銀行融資を受けるとき、銀行は不動産担保があれば債権を保全しやすいため、融資実行が容易です。
したがって、不動産業では不動産担保融資によって資金を調達しやすいといえます。
もっとも、不動産業でも銀行融資に苦労する場合が少なくありません。
特に、個人の不動産賃貸業において、運用時の運転資金は融資を受けられないことも多いです。
これは、

  • 賃貸物件の取得時に担保設定をしているため、不動産担保融資での資金調達に使えないケースもあること
  • 賃貸経営の運転資金は賃料収入でカバーするのが基本であり、物件取得時の事業計画もそのように作られていること

などが理由です。
特に後者の理由は、「運転資金の借入が必要=当初の事業計画がうまくいっていない」ということですから、銀行は融資を渋ります。

景気に左右されやすい

また、不動産業は景気に左右されやすい業種です。
景気が良ければ不動産価格は上昇し、担保価値も高まるため資金調達環境は良くなります。
逆に、景気が悪ければ不動産価格が下落し、担保価値も低くなり、資金調達が困難になります。
もちろん、景気に関係なく資金繰りは続けていかなければなりません。
不動産業は、景気による資金繰りへの影響が他の業種に比べて大きく、景気悪化によって資金繰り困難に陥ることも多いです。

不動産業の資金繰り改善にはファクタリング

回収サイトが短く、好景気での資金調達環境も良い不動産業ですが、突発的な出費が起こりやすい、不景気での資金調達環境が悪くなるといった問題もあります。
また、不動産を取り扱うエリアや、運用している不動産の状態によっても資金繰りの様子は大きく変わってきます。
例えば、人口減少が続く日本では、多くのエリアで長期的に空室率の上昇が続いており、空室対策が欠かせません。
空室対策のために、不動産仲介業者に支払う広告料が高くなることも多いです。
このほか、物件の老朽化によって突発的な事故が起こった場合、早急に修繕する必要があります。
このような出費を、全て銀行融資でカバーできるとは限りません。
むしろ、資金の性質が後ろ向き(マイナスの事象に対する資金需要)ですから、銀行が融資を渋る可能性も高いです。
手元資金が足りず、融資にも頼れないとなれば、資産売却などによる内部資金調達が必要となります。
不動産という資産は持っていますが、賃貸業の場合は不動産が収益源そのものですから、これを売却するのは本末転倒といえます。
そこでおすすめなのがファクタリングです。
ファクタリングとは、会社が所有している売掛金をファクタリング会社に売却する資金調達方法です。
不動産業の場合、入居者から支払われる予定の賃料、オーナーから支払われる予定の管理費や仲介手数料などが買い取りの対象となります。
賃貸業であれば入居者から毎月必ず賃料を受け取り、管理業であればオーナーから毎月必ず管理費を受け取り、スポットで仲介手数料を受け取ります。
つまり、不動産業者の手元には常に売掛金があるわけです。
これは、ファクタリングを利用することによって、自社の裁量でいつでも資金調達できることにほかなりません。
ファクタリングは、不動産業におすすめの資金調達方法です。

不動産業がファクタリングを利用するメリット

不動産業がファクタリングを利用するメリットのうち、代表的なものをいくつかみていきましょう。

入金スピードが早い

上記の通り、ファクタリングは売掛金を売却する資金調達方法です。
売掛金は、回収するまでに一定期間を要します。
不動産賃貸業ならば、入居者から賃料を毎月1回受け取るため、売掛金の回収サイトは1ヶ月です。
不動産業の回収サイトは他の業種に比べて短めですが、ファクタリングを利用することでさらに短縮できます。
詳しくはデメリットでお話ししますが、不動産業のファクタリングは2社間ファクタリング※が基本です。
ファクタリング会社によって対応は異なるものの、ファクタリングの入金スピードはあらゆる資金調達方法の中でもダントツに早く、とりわけ2社間ファクタリングは最短即日での入金が一般的です。
ファクタリングによって売掛金を即日現金化すれば、実質的な回収サイトはたちまちゼロになります。
不動産業では、設備トラブルによる緊急の出費も少なくありません。
その際、ファクタリングが非常に役立ちます。

※利用会社とファクタリング会社の2社間で取引する方式

未回収リスクを回避できる

売掛金の未回収リスクを回避できることも、ファクタリングの大きなメリットです。
ファクタリング契約には、原則的に償還請求権※がありません。
このため、ファクタリング会社に売却した売掛金が回収できなくなった場合、その損失はファクタリング会社が全て負担します。
特に賃貸業では、賃料収入に収益を依存するため、未回収リスクの発生によって実質利回りが低下し、投資効率の悪化は避けられません。
また、日本の法律は、貸主よりも借主の保護を軸に作られているため、未回収の賃料を回収するには多くの困難が伴います。
ファクタリングを活用し、未回収リスクを未然に防ぐことは、不動産経営の安定に役立ちます。

※買い取った売掛金が回収できなくなった場合、利用会社に買い戻しを求める権利

好条件でファクタリングしやすい

不動産業の売掛金は、好条件でファクタリングできることが多いです。
これは、他の業種に比べて売掛金の未回収リスクが低いためです。
賃貸業であれば、売掛先は入居者個人であり、入居者は住む場所を失わないためにも、特に事情がない限り賃料を納めてくれます。
また、不動産管理業も同様です。
不動産の仲介や管理を手掛ける場合、不動産オーナーが売掛先となります。
不動産オーナーは、自身の物件が収益を維持できるように、不動産業者に入居者の確保や適切な管理を依頼しています。
つまり、オーナーにとって不動産業者は経営パートナーですから、良い関係を維持するために遅れず支払う人が多いのです。
ファクタリング会社は、売掛金を額面金額より安く買い取り、支払期日に額面を満額回収することで利益を得ます。
不動産業の売掛金は未回収リスクが低く、ファクタリング会社からみれば優良債権です。
不動産業の優良な売掛金は、好条件でファクタリングしてもらえる可能性が高いです。

個人でも利用できる

ファクタリングは、不動産を経営する個人でも利用できます。
2016年ごろから、個人で不動産投資を手掛ける人が急速に増えました。
これは、日銀のマイナス金利政策によるものです。
マイナス金利の導入を受け、各銀行は日銀に資金を預けておくのではなく、企業や個人へ積極的に貸し付ける流れが生じました。
その結果、個人に対する貸付のうち、不動産の購入資金を融資するアパートローンが特に活発となりました。
スルガ銀行の不正融資が大問題となってからは、アパートローンの条件も厳しくなりましたが、この流れによって賃貸経営を行う個人が急増したことは間違いありません。
企業とは異なり個人の資金力は乏しく、資金繰り困難にも陥りやすいです。
信用力も乏しいため、銀行融資のハードルはかなり高いといえます。
ファクタリングは、不動産を経営する個人にとっても、資金繰りの強い味方になるでしょう。

不動産業がファクタリングを利用するデメリット

ただし、不動産業のファクタリングには以下のようなデメリットもあります。

銀行融資より手数料が高い

上記の通り、不動産業は未回収リスクが低いため、他の業種に比べて手数料も安くなる傾向があります。
それでも、銀行融資などに比べると、調達コストが高くなることは否めません。
例えば、不動産を担保として融資を受ける場合、無担保のプロパー融資よりも融資条件が良くなるのが一般的ですから、年利1~2%程度のコストで資金調達できるでしょう。
年利2%で1000万円を調達すると、調達コストは年20万円で済みます。
これに対し、2社間ファクタリングの手数料の相場は、売掛金の額面に対して10~30%が相場です。
不動産業の売掛金は好条件でファクタリングしやすいとはいえ、5~10%の手数料は見積もっておくべきです。
手数料率10%で1000万円を調達するには、約1111万円分の売掛金をファクタリングする必要があり、調達コストは約111万円となります。
このように、ファクタリングは手数料の高さが最大のデメリットです。

基本2社間ファクタリングしか使えない

ファクタリングの方式には、以下の2種類があります。

  • 2社間ファクタリング:利用会社とファクタリング会社の2社間で契約する方式。売掛先への通知は不要
  • 3社間ファクタリング:利用会社、ファクタリング会社、売掛先の3社間で契約する方式。売掛先への通知が必須

多くの業種では、どちらかの方式を選ぶことができます。
しかし不動産業の場合、2社間ファクタリングしか選ぶことができません。
これは、居住用物件における賃貸業の場合、売掛先は一般個人となるためです。
集合住宅の売掛金は、1件ごとの額面金額が小さく、複数の売掛金をまとめてファクタリングすることになります。
3社間ファクタリングでは、売掛先に債権譲渡通知を行い、売掛先を含めたファクタリング契約を結ぶ必要がありますが、多数の売掛先(入居者)に対してそのような取引をすることは現実的ではなく、非効率です。
このため、不動産業のファクタリングは2社間ファクタリングしか使えません。
その時の状況に応じて、2社間・3社間を使い分けることがファクタリングの上手な使い方ですが、不動産業ではそれができないのです。

必要額を調達できないことも

このほか、調達額が限られることもファクタリングのデメリットです。
ファクタリングは、自社が所有している売掛金を売却する方法であり、手元の売掛金の額面金額が調達上限額となります。
実際には手数料がかかるため、手元の額面金額から5~10%を差し引いたものが調達上限額です。
例えば、以下の不動産を運営している場合、ファクタリングで調達できる金額はいくらでしょうか。

  • 戸数:10戸、月額賃料:4万円、入居率90%(10戸中1戸が空室)
  • 戸数:20戸、月額賃料:3.5万円、入居率80%(20戸中4戸が空室)
  • 戸数:1戸(戸建て物件)、月額賃料:8万円、入居率100%

このポートフォリオでは、毎月100万円の賃料収入を受け取ることができます。
手数料率10%でファクタリングする場合、調達可能額は90万円であり、それ以上の資金調達は不可能です。
不動産業は、設備トラブルのように、突発的に大きな出費が発生することも多いです。
その際、手元の売掛金を全てファクタリングしても十分な資金を調達できない可能性があります。

不動産業のファクタリング活用事例

具体的なイメージを掴むためにも、不動産業のファクタリング活用事例を紹介します。
取り上げるのは、複数の不動産で賃貸経営をしている個人投資家のAさんです。
Aさんのポートフォリオは低層の物件がメインですが、一部にエレベーター付きのマンションも含まれています。
あるとき、エレベーター付き物件のひとつで、エレベーターの全更改が必要となりました。
この物件の築年数は30年に近いためエレベーターも古く、すでに部品の供給も停止しています。
そのため、エレベーター保守業者の話によれば、「修繕の際に部品を調達するのが困難であり、このままでは保守業務に支障をきたすため更改を提案したい」とのこと。
高層の物件にとってエレベーターは欠かせないものです。
エレベーターにトラブルが起これば入居者の生活に支障をきたし、入居率の低下を招きます。
仕方ないと思って見積もりを取ってみると、更改費用はなんと600万円。
2009年、建築基準法が一部改正されたことにより、エレベーターには予備電源、耐震構造強化、初期微動感知地震時管制運転などの機能を付けることが義務化されました。
したがって、これらの機能を有しない古いエレベーターから、新しいエレベーターに更改することで、場合によっては1000万円以上の費用が掛かることもあります。
Aさんは、保守業者に600万円で依頼することを決意。
しかし、手元資金はそれほど潤沢ではありません。
そこでAさんは、ファクタリングを活用することにしました。
Aさんが賃貸している物件は全80戸、平均賃料は月額5万円です。
毎月400万円の売掛金を所有していることとなります。
Aさんは、この売掛金400万円をファクタリング手数料8%で売却し、368万円の現金を調達しました。
残る232万円は手元資金でカバーし、無事にエレベーターの更改を完了できました。

不動産業のファクタリングならNo. 1

ここまでの内容から、不動産業とファクタリングの相性が良いことが分かったと思います。
しかし、ファクタリングを利用する際には注意が必要です。
ファクタリングの効果は、ファクタリング会社によって大きく左右されます。
いくら不動産業と相性が良いとはいえ、不動産業に強みのないファクタリング会社や、業歴が浅くノウハウに乏しいファクタリング会社などに依頼してしまうと、満足なサービスを受けられない可能性が高いです。
また、不動産業のファクタリングは2社間ファクタリングが基本です。
2社間ファクタリングだけを提供するファクタリング会社の中には、悪質業者も含まれています。
したがって、不動産業のファクタリングでは、「不動産業に強みのある優良ファクタリング会社」を選ぶことが大切です。

No.1は2016年の創業以来、多くのファクタリングを手掛けており、あらゆる業種に対応可能です。
もちろん、不動産業のファクタリングも経験豊富であり、個人向けファクタリングにも力を入れているため、個人で不動産を経営する方でもご利用いただけます。
最近徐々に普及しつつあるオンラインファクタリングも取り扱っており、「便利に(すべての手続きをオンラインで)」、「安く(手数料率2~8%)」、「早い(最短60分入金)」という好条件でファクタリングできます。
不動産業のファクタリングは、No.1にお任せください。

まとめ

不動産業の資金繰りの特徴から、ファクタリングとの相性、メリット・デメリット、活用事例などを紹介しました。
不動産業は、他の業種に比べてファクタリングとの相性がよい業種です。
また、昨今の経済環境からも、不動産業にとってファクタリングの意義は高まっています。
コロナ禍の影響により、賃料が支払えなくなる入居者が増加しているほか、テナント物件では換気機能の改善なども必要となり、何かとお金がかかる状況が続いています。
不動産業で資金繰りに困っている方は、ぜひファクタリングを検討してみてください。

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