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【大家さん必見!】毎月の家賃収入を事前に現金化!家賃ファクタリングの方法を解説

不動産のオーナー、大家さんとして不動産経営していると、思わぬ出費を突然迫られることがあります。余剰金があればすぐに対応できますが、特にマンション等を建てたばかりのオーナーさんは毎月の返済もあり、すぐに使えるキャッシュフローがありません。

また、不動産ローンを借りているので、新規の融資を受けるのは難しく、急な資金調達はできず詰んでしまいます。これ以上不動産を抵当に入れての融資はかなり大変です。

そこで、大家さんの急な資金調達に利用できるのが「家賃ファクタリング」です。今回は、家賃ファクタリングの概要やメリット、デメリットなどについて解説します。もし急な資金調達需要が発生した場合、こちらの家賃ファクタリングを考えてみてください。

家賃ファクタリングとは何?

通常のファクタリング(買取ファクタリング)は「期日に売掛金を受け取る権利」を期日到来前にファクタリング会社に買取ってもらう仕組みです。

家賃ファクタリングはそれに近く「期日に家賃(や駐車場代)を入居者(店子)からもらう権利」をファクタリング会社に買取ってもらう仕組みです。

ある10部屋あるマンションを保有している大家さんがいます。家賃はそれぞれ8万円(居住用家賃は非課税です)です。

毎月家賃支払い日には8万円×10部屋=80万円収入がありますが、その家賃支払い日を待っていられないので、「80万円を家賃としてもらう権利」を支払期日到来前にファクタリング会社に手数料を引いて65万円や70万円で買い取ってもらいます。入居者を売掛先とみなして行うファクタリングになります。

家賃ファクタリングの特徴

家賃ファクタリング独特の特徴があります。他の買取ファクタリングと異なる部分もあるので押さえておきましょう。

2社間ファクタリングである

家賃ファクタリングは2社間ファクタリングです。つまり売掛先=入居者の方にファクタリング事実を知られることはありません。大家さんとファクタリング会社のみで完結します。

例外的に3社間ファクタリングを行うこともありますが、入居者全員からファクタリングの了解、同意を取り付けることが必要になります。入居者としても大家さんの資金繰りが悪いと思ってしまい、印象が悪化する可能性があります。

早期退去に拍車がかかるかもしれず、手数料率は低くなるもののリスクもあります。全員から同意が得られないと3社間ファクタリングできないので、手間も時間もかかり、急な資金調達というこのファクタリングの目的を果たせません。なので、やはり、2社間ファクタリングが原則となります。

ファクタリング手数料が10%~20%でやや高い

家賃ファクタリングは2社間ファクタリングの枠組みで行うので、手数料も2社間ファクタリングの相場である10%~20%になります。

2社間ファクタリングが高いのは、売掛先(この場合入居者)から直接ファクタリング会社が回収しないので仕方ない面があります。

家賃ファクタリングの売掛先である入居者は事業を行っていない、会社員ではない人、学生や無職の人もいるかもしれません。毎月安定した売り上げや給与がない人も入居者として家賃を払いますので、回収漏れ、支払遅延のリスクは常に存在します。

したがって、ある程度手数料が高いのはやむを得ないのです。

数か月先家賃も現金化できる

通常のファクタリングでは、請求書が存在する売掛債権のみ買取となりますが、家賃はいちいち請求書を出すことはまれです。入居者から解約の申し出がない限り居住は継続=家賃支払いも継続するので、数か月先の入金も見込めます。

したがって家賃ファクタリングは直近1か月分の家賃現金化だけでなく、数か月分まとめてファクタリング会社に買取ってもらい現金化することも可能です。もちろん、それで不動産ローンの返済資金が厳しくなる可能性はあります。

家賃ファクタリングの流れ

家賃ファクタリングの流れについて解説します。

ファクタリング契約前の調査

ファクタリング契約できるかどうか、事前にチェックがあります。

具体的には

  • 賃借人(入居者)の家賃支払い状況
  • 入居率、入居状況

のチェックです。

滞納者が多い物件は当然貸し倒れリスクがあるため、ファクタリング会社は嫌がります。また、入居状況が悪い不動産は、今後も収入が減る可能性があるため、ファクタリング会社としてもマイナス評価を付けざるを得ません。

入居者の滞納がほとんどなく、空室が少ない不動産であれば、家賃ファクタリングの契約は問題なくできるはずです。

家賃ファクタリングの手続きの流れ

事前チェックが終わって問題ないということなら、通常の2社間ファクタリングと同様の手続きになります。

つまり

  1. 債権者(申し込み人。大家)が賃貸契約を入居者と結ぶ
  2. 債権者とファクタリング会社がファクタリング契約を締結
  3. 債権者がファクタリング会社に家賃を通知
  4. ファクタリング会社が「家賃を受け取る権利」を買取る(ファクタリング実行)
  5. 家賃支払い日到来。入居者が債権者(大家)に売掛金振り込みor引き落とし
  6. 債権者(申し込み人)がファクタリング会社に売掛金支払い

このような流れになります。

家賃ファクタリングに必要な書類

家賃ファクタリングに必要な書類は以下になります。通常のファクタリングの必要書類に加えて、必ず準備しておきましょう。

  • 入居者との契約書
  • 管理会社の資料
  • 土地の公図
  • 不動産登記簿謄本
  • 土地建物の評価証明書
  • 納税証明書
  • 家賃明細書

請求書などがあれば比較的すぐにできる通常のファクタリングとは異なり、不動産についての資料が必要になります。

家賃ファクタリングは大家さんと管理会社どちらでも可能か?

家賃ファクタリングは大家さん(個人)でも、マンション等の管理会社でもファクタリング契約はできます。ただし、不動産の所有権は大家さんにあるので、管理会社が行う場合、当然大家さんの承諾が必要となり、「変形3社間ファクタリング」になります。

無用なトラブルを避けるためにも、大家さんが管理会社に業務全般を委託している場合、事前に話しあう、あるいはファクタリング会社へ相談して指示を仰ぐことを忘れないでください。

家賃ファクタリングのメリットとデメリット

家賃ファクタリングを行うことのメリットとデメリットを押さえておきましょう。デメリットが大きければ使わない決断も大切です。

家賃ファクタリングのメリット

まず家賃ファクタリングのメリットを考えます。

急な資金需要に対応できる

ファクタリング全般に該当するメリットです。債権をすぐに買い取って、最短即日、遅くても数日以内に資金調達できます。融資ではこのスピードは無理です。

確実に家賃収入を回収できる

入居者の中には、家賃支払いの遅延を繰り返す人や何か月も滞納する人がいます。不良債権化、あるいは貸し倒れリスクがあるため、そのリスクも含めてファクタリングに売却することで、リスクヘッジできます。

貸し倒れになった時の「償還請求権」がない契約を結べれば完璧です。

担保や保証人が不要

不動産は立派な担保になるのは事実ですが、複数の抵当権設定ができないかもしれません。ファクタリングは無担保、無保証人で資金調達可能な有効な手段です。

不動産管理の負担軽減

所有している不動産の管理業務も含めて請け負ってくれるファクタリング会社があれば、不動産経営の負担を減らせるかもしれません。
ただ、それを継続するなら「信託」で信託銀行等へ委託した方がいいかもしれません。

不動産がある限り売り上げは大きく減らない

通常の事業の場合、経営が傾くことはよくありますが、不動産の場合、地震などで崩壊しない限り、たまに空室はあっても安定した売り上げが期待できます。売り上げが大崩れすることはなく、ファクタリングする家賃債権も比較的金額が安定します。

通常の買取ファクタリングのように「今月は100万円売掛金があったが、翌月は20万円に減ってしまった」ということが起きづらいのです。

家賃ファクタリングのデメリット

家賃ファクタリングにはデメリットもあります。こちらもしっかり理解しておきましょう。

手数料が高い

家賃ファクタリングは手数料率が10%~20%と高いです。つまり家賃収入が1割~2割減少することを意味します。

継続的に家賃ファクタリングすると大きく家賃収入が減ってしまうので、やはり一時的な資金調達や、家賃滞納者へのリスクヘッジなど特別な場合にまず利用するという方針の方がよさそうです。

家賃ファクタリングを効果的に使って安定した不動産経営を!

不動産経営は比較的安定した事業ですが、突発的な修繕などで資金調達する必要性に駆られることがあります。

家賃ファクタリングは融資によらない資金調達法で、信用情報や金融機関の履歴に残らず、信用を維持したまま急な資金需要に対応できます。

また、滞納を繰り返す入居者へのリスクヘッジとしても使えるので、リスクヘッジの方法としても有効です。

慢性的に家賃ファクタリングを利用すると、家賃収入が1割~2割減ってしまうのと同義ですが、抑制的に使うことで経営が安定します。

まず、ファクタリングの専門である「№1ファクタリング」までお問い合わせください。家賃ファクタリングについて丁寧に説明し、リスクとベネフィットを解説します。

よろしくお願いします。

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