大家さん必見！マンション管理費や家賃をファクタリングする方法を紹介！

マンション管理、不動産管理をしている人は、専業大家さんだけではなく、会社員などをしながらマンション経営している人などたくさんいます。

マンション管理は難しく、突然の事故や部分的な家事、台風などの災害で修理やリフォームが必要になることがあります。

急な資金調達が求められ、融資を待っていては間に合わない緊急案件の際、どのようにしてお金の工面をすればよいのでしょうか？

その際におすすめできるのが、マンションの家賃・管理費をファクタリングする手法です。不動産は安定した定期収入であり、それをファクタリングすることは理に適っています。

今回はその流れについて解説します。

マンション管理費のファクタリングとは？

マンション経営をしている人（大家さん）が資金調達する場合、そのマンションを担保に入れて融資を受けるケースが多いはずです。事業用のマンションを担保に入れてもそこまでのリスクはありません。自分が住んでいるわけでもないならば、担保価値がなくなる事態になれば、イコールマンション経営事業終了でどちらにせよ終わりだからです。

しかし、融資の場合には審査に時間がかかります。急な修理やリフォームなど突発的自体が起きた場合、マンション管理費を含めた諸費用をファクタリングで調達できます。

マンション経営をしていると、定期的に店子（入居者）の方から家賃が振り込まれます。

• 毎月の家賃
• 毎月の管理費・共益費・敷金（入居時のみ）
• 仲介手数料（礼金）

ファクタリングは債権者が債務者への売掛金を売却しますが、マンションの大家さんの場合、毎月入居者から振り込まれる家賃や管理費、および入居時の敷金や礼金をファクタリングできます。

家賃10万円、毎月25日払いのマンションのある部屋の場合、

「月末締め翌月25日払い、入金額10万円の売掛金」とみなせます。翌月の家賃収入が、将来回収する売掛金とみなせるのです。このマンション家賃や管理費のファクタリングを「家賃収入ファクタリング」と呼ぶこともあります。

したがって、家賃収入ファクタリングの場合、債権者は大家さん、債務者は入居者、売掛金は毎月の家賃や管理費、共益費となります。

マンション管理費ファクタリング（家賃収入ファクタリング）の方法

マンションの家賃や管理費もファクタリング対象になることを理解していただいたうえで、「家賃収入ファクタリング」の方法、流れについて解説します。

基本的に2社間ファクタリング

管理費を含む家賃収入ファクタリングは、基本的に2社間ファクタリングの枠組みになります。債務者である入居者の同意は不要であり、大家さん（債権者）とファクタリング会社の2者で契約します。

家賃支払い日までに「次の家賃・管理費」を買い取り、支払日に大家さんからファクタリング会社に家賃等を入金する仕組みです。

手数料は2社間ファクタリングの中ではやや低め10％～20％

家賃収入ファクタリングの手数料は、2社間ファクタリングの相場の中ではやや低めになっています。入居者が家賃支払いを遅延しない確率を考えて、このような手数料率になっています。

手数料率は所有しているマンションの立地や入居者の属性なども考慮されます。好立地で家賃が高く、常に満室、入居者に公務員や有名企業会社員の多いマンションならば、支払日に家賃を振り込んでくれる可能性が高いので、手数料率は下がります。

逆に不人気物件、古くてよくわからない入居者がいる、空室率が高い物件は、期日に家賃回収できない可能性があるので手数料率は高くなります。「夜逃げ」する入居者もいるかもしれず、ファクタリング会社はリスクヘッジを考えます。

管理費を含めた家賃収入ファクタリングに必要な書類

通常のファクタリングでは、取引先（債務者）への請求書によって売掛金を証明しますが、マンションの大家さんが入居者に対して毎月請求書を出すことはまずありません。

そこで、このケースでは以下の書類がファクタリングにあたり必要になります。

• 土地・建物の不動産登記簿謄本・評価証明書
• 入居者との賃貸借契約書
• 家賃収入入金を証明できる通帳コピーなど

大家さんが持っている物件が確かにその人のものであり、何名入居者がいて、家賃はいくらで、確かに支払日に入金があることを確認します。これによって、債権者が債務者に請求書を発行していることの代わりになります。また、手数料率算出の際の、マンション価値の判定材料にもなります。

ファクタリングですので、通常のファクタリングの必要な書類（請求書除く）も準備します。

• 身分証明書：本人であることを確認できるもの。免許証やマイナンバーカード
• 商業登記簿謄本：法人のみ
• 印鑑証明書
• 決算内容確認書類：決算書or確定申告書2期分
• 通帳などの入金確認書類：入居者からの支払い以外にも光熱費等の支払い振りも確認
• 納税証明書：法人税などの納税証明書。会社によっては必要になることも

基本的に通常の2社間ファクタリングと同じですが、請求書に代わって「マンションの登記簿謄本や評価証明書」「入居者との契約書（家賃や管理費を確認できる）」「家賃や管理費の支払いが確認できる通帳」を用意すればOKです。

2社間ファクタリングですので、売掛先（この場合は入居者）とのファクタリングについての同意書などは不要です。

マンション管理費をファクタリングするメリットとデメリット

マンション管理費など家賃収入ファクタリングするメリットとデメリットについても押さえておきましょう。

マンション管理費や家賃をファクタリングするメリット

まずメリットについて考えます。

迅速な資金調達が可能

マンションを担保にした融資よりもはるかに速いスピードで資金調達できます。数部屋の修理やリフォームであれば、わざわざ融資を受けず、1回のファクタリングで希望額を調達可能です。

数日で資金調達でき、かつ信用情報に残らないファクタリングは、こうしたケースでおすすめできるものです。

家賃滞納リスクに対応できる

通常のファクタリングでも、支払日に入金が怪しい取引先について、請求書を買い取ってもらうことで、完全な貸し倒れを防ぐメリットがあります、手数料を引かれるものの1円も回収できないのとは大違いです。

回収できないリスクをファクタリング会社に移行することもこれによって可能になります。ただし、償還請求権のないファクタリング契約であることは確認しておいてください。

償還請求権付きの契約をしてしまうと、家賃を回収できなかった（滞納された、夜逃げされた）場合、その分は大家さん自身がファクタリング会社に支払うことになってしまいます。

ファクタリング審査に通りやすい

通常のファクタリングの場合、請求書通りに支払ってくれるかどうかは、売掛先の経営状態に左右されます。入金は売掛先の経理が振り込み処理をしないとできません。

しかしマンション家賃や管理費は、ほとんど収納代行会社やマンション管理会社を介して、自動的に毎月分の家賃が引き落としになります。入居者が大家さんに家賃手帳を持って現金で支払う、自分で期日に振り込むということは非常に少なくなり、支払い忘れるケースも少なくなりました。

したがって回収漏れ、貸し倒れリスクが低いので、ファクタリングの審査に通りやすくなっています。

複数月の家賃や管理費もファクタリング可能

翌月の家賃だけでなく、2か月、3か月先の家賃についてもファクタリングできます。ただし、入居者が出ている可能性もありますので、掛け目（買取率）が下がる可能性もあります。

マンション管理費や家賃をファクタリングするデメリット

一方でデメリットについても確認しておきましょう。

家賃の値上げは難しい

通常のファクタリングであれば、今月がんばって売り上げを増やして・・、と経営努力で請求書の金額を大きくできますが、家賃や管理費の金額は契約時に決まっていて、更新を待たないと増額できません。

また、マンションの部屋数は決まっているで、ファクタリングできる金額にも上限があります。10部屋、家賃7万円のマンションの場合、最大でも70万円であり、【70万円－手数料】以上のファクタリングはできません。

3社間ファクタリングが難しい

家賃収入ファクタリングは2社間ファクタリングであると書きました。ファクタリング手数料は3社間ファクタリングの方が安いのですが、実際にはきわめて難しい契約になります。

3社間ファクタリングを行うためには、入居者全員からの同意が不可欠です。1部屋だけとかは無理で全員です。当然、そんな契約のお願いをすれば「大家さんはお金に困っていてこの物件危険だ。何のための管理費か？」と思われてしまいます。

手続き的にも難しく、現実的ではなく、どうしても手数料が割高な2社間ファクタリングになります。

おすすめのファクタリング会社14選比較表

ファクタリング会社をお探しの方に、信頼性と実績を兼ね備えたおすすめのファクタリング会社をご紹介します。迅速な資金調達や柔軟な対応で事業者から高い評価を受けています。
自社に最適なサービスを見つける参考にしてください。

おすすめファクタリング会社14選紹介

QuQuMo

 
QuQuMoは、株式会社アクティブサポートが手掛けるファクタリングサービス。

QuQuMo最大の特徴は、オンラインに特化していることです。

ファクタリングがオンラインで完結するため、手数料の低さと入金スピードに期待できます。
ファクタリング手数料は1%～、申し込みから入金までは最短2時間での即日資金調達が可能。

ただし他のファクタリング業者と異なり、ファクタリング手数料の上限が明記されていません。
必ずしも他社より安いとは限らないため、利用の際には手数料に注意してください。

このほか、必要書類の少なさも魅力的。
QuQuMoの必要書類は請求書と通帳の2点のみであり、ファクタリングの基本的な資料である決算書の提出も要りません。

即日入金かつ必要書類の準備が面倒な方は、ぜひQuQuMoをご利用ください。
 

株式会社No.1

 
No.1は、2016年設立のファクタリング業者。
本社を東京に、名古屋市と福岡市に支社を構えて6年目のファクタリング会社です。
そんなNo.1の特徴は、ファクタリングのメニューの豊富さや完全オンライン完結のファクタリングサービス、資金繰り専門のコンサルティング支援の3つ。
No.1は一般的なファクタリングのほか、建設業界特化型のファクタリングや、個人事業主・フリーランス向けのファクタリングも強みとしています。
即日入金を希望される場合は、対面取引が一切不要のオンラインファクタリングも可能。
No. 1のオンラインファクタリングは、2社間ファクタリングでありながら手数料を2~8％に抑えており、業界随一の安さを誇ります。
その他、資金繰り専門のコンサルティング業務も提供しています。
資金繰り専門のコンサルタントの支援により、経営リスクの調査・分析や資金繰り改善など、ファクタリングを通じてトータルサポートが可能。資金繰りに悩んでいて、即日利用したい方はぜひNo. 1にご相談ください。
 

ファクタリングZERO

ファクタリングZEROはサービスご提供地域を西日本地域に限定したファクタリング会社です。サービスご提供地域を限定することで早くて簡単にしかも安いファクタリングサービスを実現しています。運送業・建設業・製造業・人材派遣業・小売業・介護事業など幅広い業種のファクタリングに対応しています。
20万円～少額取引でもお断りせず、親身に対応し、西日本地域の経営者様に選ばれています。オンライン契約対応でオフィスにいながら、スマホやPCを利用して、申し込みから資金調達までオンラインで手続きを完結することが可能です。そのため従来のファクタリングと比較して、時間やコストを削減しながら、簡単に資金調達することが可能です。申し込みから審査完了まで最短３０分のスピード対応で即日資金化も可能です。通常は翌営業日〜2営業日程度で資金調達できるケースが多いです。お客様のご負担を最小限にすることを心がけている為、買い取り手数料は業界最安水準の1.5%～10％となります。審査基準も柔軟で個人事業主も利用できます。
 

事業資金エージェント

事業資金エージェントはアネックス株式会社が運営するファクタリングサービスです。年間取り扱い件数3000件。審査通過率90%。顧客満足度95%。営業は平日のみの業者が多い中で、事業資金エージェントは土曜日も営業しています。20万円から最大2億円の買取に対応しており、個人事業主、法人問わず幅広く利用可能な業者です。500万円までなら最短2時間でお振り込みが可能で、8割以上の方が2時間でお振込完了の実績がありスピードが強みです。1,000万円でも場所に応じて担当者が当日出張してくれます。1,000万円を超える場合や３社間ファクタリングでも最短３日で対応してくれます。さらに、スマホでもオンライン完結非対面でファクタリングサービスを受けられることも特徴です。手数料は、通常３社間取引で1.5%〜9%、２社間取引で5%〜20%となります。審査所要時間は、概ね１時間程度で終了。100万円以下でも買取実績多数あり、最小20万円を95%の買取実績があります。少額だけでなく、高額のファクタリングも利用したい利用者さまのニーズに答えています。
 

フリーナンス

FREENANCE（フリーナンス）は、GMOクリエイターズネットワーク株式会社が提供する、フリーランスや個人事業主向けの「お金」と「保険」のサービスです。

お金のサービスでは、請求書の早期現金化が可能なファクタリングを提供しており、最短30分で資金調達が可能です。手数料は3%～10%で、利用者の「与信スコア」に応じて変動します。取引先に知られずに利用できる点も特徴です。

保険サービスでは、入院時の所得補償「あんしん補償プラス」や、仕事中の事故を補償する「フリーランスあんしん補償Basic」を用意。フリーランス特有のリスクに対応した内容となっています。

会員登録と専用口座の開設が必要で、口座開設の審査を通じて信用力向上も期待できます。フリーナンスは、フリーランスの資金面やリスク管理を支えるサービスです。

うりかけ堂

うりかけ堂は株式会社hs1が運営しているファクタリングサービス。

うりかけ堂の特徴は手数料が業界最安値の2%〜という点。
そのため、個人事業主からの人気があり、利用者の50%を個人事業主が占めています。
そのため、他のファクタリング会社で断られても、うりかけ堂ならファクタリングが利用できるかもしれません。

また、ファクタリング契約は対面・非対面両方選ぶことが可能。
対面の場合は、無料出張契約に対応しているので、地方の個人事業主の方でもオフィスに訪れる必要はありません。

手数料を安く済ませつつ、対面でファクタリングしたい方は是非利用を検討してみてください。
 

西日本ファクター

西日本ファクターは、福岡市を拠点とし、九州・中国地方の企業向けにファクタリングサービスを提供しています。西日本ファクターは簡単手続きが特徴で、まずはお電話、メール、FAXでスピード見積り条件が合えば最短即日1,000万円まで買取りしてくれます。2社間ファクタリングでは限度額1000万円、3社間では限度額3000万円まで対応しています。担保や保証人も必要ありません。オンライン完結でスマホ撮影による請求書送付やクラウド契約を導入することで、完全非対面取引を確立しました。融資や借入ではないので金融審査はありません。赤字でも利用可能で法人あての売掛金がある事業主様ならご利用頂けます。建設業、運送業、製造業、卸売業、サービス業、医療福祉など様々な業種のかたがご利用されています。西日本ファクターなら他社利用中お乗り換えも可能です。西日本ファクターでは、お見積り時に出た金額、手数料が契約時に変わるという事は一切ありません。他社との相見積りや、見積りだけのご相談も完全無料で行います。また、見積り時の手数料以外に費用を請求することはありません。

OLTA

OLTAは、オンライン型ファクタリングで人気を誇るファクタリング業者。
OLTAは、オンラインファクタリングを手掛けるファクタリング業者の中でも特に高い人気を誇ります。
日本マーケティングリサーチ機構のデータによると、2021年6月期には『中小企業経営者・個人事業主が選ぶオンライン型ファクタリング』でNo.1を獲得。
OLTAでは、法人、個人事業主向けのオンラインファクタリングしています。
ファクタリング手数料は2～9％であり、オンラインファクタリングならではの手数料となっています。
 

ビートレーディング

ビートレーディングは、2012年設立のファクタリング業者。
東京・仙台・大阪・福岡の主要4都市に拠点を構えて10年目の会社です。
ビートレーディングの特徴は、ファクタリング業界でも特に業歴が長いこと。
2012年からファクタリングサービスを手掛けており、累計ファクタリング件数は26,000件に上ります。
この業歴によって蓄積されたデータやノウハウは、信頼に値するといえるでしょう。
ただし上記4社とは異なり、オンラインファクタリングには対応していません。
申し込みと書類提出はWEBで行えますが、ファクタリング契約では対面で行います。
しかしビートレーディングから依頼企業への訪問を行っており、ビートレーディングの営業所に出向く必要はありません。
ただ、対面取引には時間がかかるため、遠方の会社は即日ファクタリングが難しいかもしれません。
 

ベストファクター

ベストファクターは、株式会社アレシアが手掛けるファクタリングサービス。
東京に本社を、大阪に支社を構えています。
ベストファクターの特徴は、平均買取率の高さ。
2021年8月実績の平均買取率は92.2％です。
90％前後の買取率はそれほど珍しいものではありませんが、92％を上回る買取率はかなり高い水準でしょう。
ただし、即日振込実行率は77.8％にとどまります。
ほとんどのファクタリング業者は即日振込実行率を公開していないため比較が困難ですが、単純計算で4社のうち約1社は翌日以降の対応でしょう。
主な理由に、対面取引が必須であること、契約時の必要書類が多いことが考えられます。
また、ベストファクターはオンラインファクタリングを提供しておらず、契約時には面談しなければなりません。
また、登記簿謄本・印鑑証明書・納税証明書など、取得に手間のかかる資料を求められることがほとんど。
即日での入金は難しい可能性がありますが、他社と比較して、条件が良ければ利用を検討してみてください。
 

アクセルファクター

アクセルファクターは、東京に本社を、仙台市と名古屋市に営業所を構えるファクタリング業者。
アクセルファクターは、ファクタリング事業に特化した会社です。
他のファクタリング業者では、コンサルティング事業などを手掛けているケースもありますが、アクセルファクターはファクタリング専業。
公式ホームページには「即日でのお振込みが原則」とあり、即日対応が期待できるでしょう。
審査通過率も9割以上ですから、多くの会社に利用しやすい設計と言えます。
ただし、契約は、オンラインファクタリング、対面または郵送での取引のみ。
郵送の場合、書類のやり取りに時間がかかるため即日ファクタリングはできません。
ファクタリング契約の方法、即日ファクタリングの可否については、アクセルファクターの担当者とよく打ち合わせてみてください。
 

PMG（ピーエムジー）

ピーエムジーは、東京本社のほか、全国に9つの営業所を構えるファクタリング業者。
ピーエムジーの営業所の数は、中小ファクタリング業者の中でもトップクラスであり、業容の大きさに特徴があります。
また、ファクタリングの買取原資を提携ファンドから調達しているため、調達可能額が大きいことも魅力の一つ。
ピーエムジーはノウハウや審査力の高さに強みがあり、社内には独立した審査部を設けているとのこと。
買取率は審査次第で変動するとしつつも、92～98％を誇ります。
この買取率は、業界随一の高さといってよいでしょう。
ただし、このように高い買取率を実現するには、審査に手間をかけてリスクを正確に把握し、適切なリスクヘッジが欠かせません。
したがって、最短即日で買取可能としつつも平均では3日程度を要します。
対面取引も必要であり、オンラインファクタリングのようなスピード感が期待できないため、即日ファクタリングを求める人には不向きかもしれません。
 

ウィット

ウィットは、小口（少額）専門のファクタリング会社。
小口専門のファクタリング会社は、特に個人事業主と相性が良いです。
なぜなら、個人事業主は法人に比べて、ファクタリング利用額が小さいため。
小口を苦手とするファクタリング会社を利用すると、審査に通りにくくなったり、手数料が割高になったりすることでしょう。
少額でできるだけ有利な条件でファクタリングをするためには、ウィットのような小口専門業者がおすすめ。
特にウィットが得意としているのは、500万円以下のファクタリングです。
利用額の下限である30万円のファクタリングでは、95％の買取実績を誇っています。
最短2時間での即日ファクタリングにも対応しているため、即日利用をご希望のお急ぎの個人事業主はぜひ利用してみてください。
 

ペイトナーファクタリング

ペイトナーファクタリングは、ペイトナー株式会社が提供するファクタリングサービス。
ペイトナーファクタリングの最大の特徴は、フリーランス向けのオンラインファクタリングに特化していることです。
このことは、ペイトナーファクタリングの運営元であるペイトナー株式会社が「プロフェッショナル＆パラレルキャリア・フリーランス協会」に加盟していることからもよく分かります。
例えば、ペイトナーファクタリングに登録すれば、請求書をアップロードするだけでいつでも利用できる、完全オンラインファクタリングである、最低1万円から利用できる、個人間取引の請求書もファクタリングできるといったメリットがあるのです。
法人でも利用可能としていますが、ペイトナーファクタリングのファクタリング上限額は10万円からスタートし、利用実績によって毎月更新される仕組み。このため、法人の即日資金調達には利用しにくいかもしれません。
 

家賃や管理費などをファクタリングする場合No.1ファクタリングがおすすめ

家賃収入ファクタリングは、マンション経営をしている大家さんにとって、資金繰りを安定させるための有効な方法です。入居者にはファクタリングの事実が知られない2社間ファクタリングなので、安心して利用できます。「株式会社No.1」も、大家さん向けに家賃や管理費の買い取りを行っており、個人の大家さんでも利用可能です。低い手数料と迅速な現金化に定評があり、利用者から高い評価を得ています。

ただし、ファクタリングは貸金業とは異なり借金ではないというメリットがある一方で、甘い 審査に見えても油断は禁物です。契約内容や手数料、資金の流れをしっかり確認しておかないと、後から「払えない」「遅れそう」といった状況に陥る可能性もあります。給料の支払いが重なったり、修繕費などの急な出費が発生したときには頼りになる手段ですが、継続的な利用は経営を圧迫することもあるため、メリットデメリットをよく理解したうえで判断することが大切です。

マンション経営をしている大家さんの安定を全力でサポートいたします。困ったことがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。

【監修】株式会社No.1 編集局長

保有資格：貸金業務取扱主任者

20代はノンバンクにて法人融資を中心とした営業に従事。
その後、不動産担保融資の会社でキャリアを重ね金融業界で幅広い経験を積む。
2018年に株式会社No.1へ入社。
これまでの実務経験と専門知識を活かし、中小企業の経営課題解決に向けた支援を行っている。

入居率や物件の年数なども加点的に評価し、急な資金需要にも問題なく対応できるようしっかりみなさまの需要に向き合います。

ぜひ一度お問い合わせください。